La Ley Nº 30933 o también llamada Ley de Desalojo Notarial, regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Para entender de qué trata la ley pongamos un ejemplo: si alguna persona considera tener el derecho de obtener la devolución de un inmueble, y el que posee la propiedad actualmente se haya negado, puede acudir a un notario con la finalidad de iniciar un procedimiento de desalojo.
Es importante tener en cuenta que como primer requisito el inmueble o propiedad debe encontrarse plenamente individualizado, y plasmarse en el contrato de arrendamiento las referencias exactas de su ubicación.
Por otro lado, el contrato de arrendamiento debe estar contenido en una escritura pública o en un “Formulario Único de Arrendamiento” (FUA) destinado a vivienda, creado por el Decreto Legislativo 1177.
Otra opción es que el contrato de arrendamiento sea elevado a escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.
SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Un contrato de arrendamiento para acogerse a la Ley Nº 30933 de contener lo siguiente:
- Cláusula de allanamiento anticipado para la restitución del bien, por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago.
- Cláusula de sometimiento. Dicha cláusula contiene de manera expresa e incuestionable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causas de desalojo previstas en la presente ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte de un juez de paz letrado.
- Las partes deben acordar que el pago de la renta debe hacerse en una cuenta de alguna entidad financiera o cooperativa supervisada por la Superintendencia de Banca y Seguro del Perú, con la indicación de tipo y moneda.
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PROCEDIMIENTO ANTE EL NOTARIO
Cuando el notario recibe la solicitud de desalojo y constata el cumplimiento de los requisitos, notificará al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual. Este a su vez, tendrá el plazo de 5 días hábiles para que acredite no estar incurso en alguna de las causales para un desalojo.
El arrendatario solo podrá formular oposición sustentada en estas 3 causales:
- la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato inicial
- la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes.
- el incumplimiento de las formalidades establecidas por la norma.
PROCEDIMIENTO ANTE EL JUEZ
La ley establece que, culminada la etapa notarial del procedimiento, el interesado pude presentar una solicitud de desalojo del inquilino deudor dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización del juez y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
El juez de paz letrado competente verificará los requisitos de la solicitud y emitirá la resolución judicial en la que dispone el desalojo contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble.
Elaborado por: Sociedad de Bienes Raíces Latinoamérica
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