Está circulando en la corriente legislativa, la iniciativa de la diputada Karine Niño Gutiérrez un proyecto de ley mediante el cual se busca crear la figura del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa de habitación, siendo que, entre los motivos planteados está por una parte la necesidad de generar nuevas figuras jurídicas que solventen las necesidades de vivienda de la sociedad así como generar beneficios para dinamizar el sector empresarial inmobiliario e implementar nuevos productos por parte del sector financiero. En este sentido la ley excluye de su aplicación los contratos de arrendamiento que se suscriban para actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural, docente.
En los términos bajo los cuales está redactado actualmente el proyecto, la figura contractual del arrendamiento habitacional con opción de compraventa se aplicaría tanto a unidades terminadas como en proceso de construcción; se habilita a entidades financieras, sociedades administradoras de fondos de inversión y se admite la posibilidad de crear entidades jurídicas denominadas sociedades inmobiliarias de leasing habitacional, las cuales deberán ser constituidas como sociedad anónima y bajo supervisión de la Superintendencia General de Entidades Financieras.
En la normativa se introducen términos que generalmente han sido vinculados con la figura del leasing de bienes muebles (financiero, operativo, financiero con opción de compraventa), los cuales al aplicarlos dentro del sector inmobiliario conllevan consideraciones tanto de relevancia registral como tributaria que deben ser monitoreadas en el desarrollo de la discusión legislativa por cuanto tendrán potencial incidencia en el desarrollo de los negocios por parte de los operadores del mercado inmobiliario y financiero.
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Dentro de la operativa del contrato de arrendamiento habitacional se genera, según indica el proyecto de ley, el manejo de una cuota que contendrá componentes de índole eminentemente financiero, mantenimiento del inmueble y dentro de la cual además se genera un ahorro en cuenta individual para que el arrendatario lo tenga a su disposición en carácter de prima en caso de optar por el ejercicio de la opción de venta a su favor. Bajo el planteamiento actual los fondos de esta cuenta individual serán inembargables y no serían susceptibles de medidas cautelares sin aclarar la existencia o contemplar aún alguna excepción al respecto.
Otra figura que introduce la normativa propuesta, es la implementación de un registro de contratos de arrendamiento a nivel del Registro Nacional, una estadística por parte del Ministerio de Vivienda, un control histórico del comportamiento de pagos en SUGEF y una modalidad de notificación vía notarial, para lo cual quedará pendiente analizar las consideraciones que cada entidad pueda aportar dentro de la etapa de discusión legislativa del proyecto.
Algunos otros aspectos como el tratamiento contractual e incluso procesal ante incumplimientos, desalojos e indemnizaciones de igual manera son abordados en el articulado propuesto, siendo que, de igual manera será valiosa la etapa de discusión y eventuales enmiendas que se planteen al respecto. De manera puntual también se incluyen artículos vinculados con los recursos para las fuentes de financiamiento y el tratamiento fiscal del contrato propuesto, además de cesión de derechos, intervención de apoderados, fideicomisos, fondos de inversión, pago al impuesto sobre ganancias de capital, uso de la vía arbitral.
Con respecto a disposiciones transitorias, el proyecto contiene un solo artículo que determina un plazo de seis meses a partir de la publicación para que el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero implemente la normativa requerida para regular la figura del leasing habitacional “cuyo objeto sea incorporar dentro del giro de los servicios ordinarios de las entidades financieras reguladas el poder de dar en arrendamiento operativo y financiero bienes inmuebles de uso residencial, con o sin opción de compra”.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD DE BIENES RAICES LATINOAMÉRICA
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