Mediante el presente artículo daremos a conocer la apreciación de Estanislao Puelles Milán, un corredor inmobiliario con reconocida trayectoria y además Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, respecto del escenario actual en materia de alquileres como consecuencia de la modificación de ley de alquileres y el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Presidencia de la Nación que se emitió en el mes de marzo y cuya vigencia ha sido prorrogado hasta enero del 2021. A raíz de una entrevista realizada a través del Instagram de MDZ Online.
Respecto de la nueva ley de alquileres Puelles Milán fue categórico en afirmar que la misma trajo problemas serios para el mercado generando incertidumbre no solo para los propietarios sino además para inquilinos “quienes hoy deben firmar contratos por 36 meses sin saber qué variación tendrá el canon en el devenir del tiempo; dejar este incremento atado a un índice que tiene un componente sujeto a la inflación en un país como el nuestro, da muestras de la mala praxis de esta ley”
Esta menor oferta además impacta en el incremento de precios de los alquileres, que ha sido muy alto.
– En el mercado inmobiliario que está tan atomizado, con miles de inquilinos y locadores, en el que no se ponen de acuerdo entre pocos como pasa con otros mercados, aquí no hay monopolios; al restringir la oferta se genera el aumento de precios. Esta ley de alquileres no solo no le arregló nada a los inquilinos sino que los perjudicó, además del aumento de precio, se incrementa el costo de los contratos, por ejemplo el impuesto de sellos hoy es un 33% más caro.
-¿Se está evaluando la posibilidad de generar alguna modificación de la ley para corregir estos efectos adversos?
– No sabemos nada a ciencia cierta. Lo que sí sabemos es que vienen más que nada a profundizar la intervención del Estado en los contratos entre particulares. Si bien estuvimos de acuerdo con este DNU en el mes de marzo por la situación de la pandemia, también dijimos que era una intervención del Estado en contratos celebrados entre particulares, que rompió con las condiciones acordadas. Y ésta prórroga que se genera como consecuencia de un mal diagnóstico y por tanto implica una mala praxis agrava la situación.
¿Cuáles son las principales modificaciones de esta ley?
– El plazo mínimo es de 36 meses. La actualización no es por acuerdo de parte sino se calcula en base al promedio de un índice que va a dar el Banco Central, que por cierto no hay certidumbre sobre cómo se va a hacer, incluso hizo ruido que en vez de intervenir el INDEC sea el Banco Central. Otro tema son las expensas extraordinarias que se fijó que debe pagarla siempre el propietario, aunque esto en Mendoza ya se hacía. La fijación de domicilios electrónicos, o sea que hoy ya sea a través de un mail o WhatsApp ya se dan por notificadas las partes de cualquier situación que se de en un contrato de alquiler.
Otra modificación importante es que se tienen que registrar en la AFIP los contratos, lo que genera un blanqueo no solo para el propietario sino para el inquilino que deberá justificar los recursos que obtiene para pagarlo. En caso de mejoras que sean necesarias y urgentes, que estén a cargo del locador, el inquilino hoy solo debe avisar al locador y si este no cumple puede hacerlas y descontarlas inmediatamente del canon. Sobre el depósito en garantía quedó establecido que no puede superar un canon de alquiler pero además que el propietario al devolverlo deberá hacerlo al valor del canon de alquiler al momento de la finalización del contrato, es decir, debe actualizarlo.
– Respecto de la actividad propia de los corredores ¿Cuáles son las modificaciones?
– Para los intermediadores por primera vez se introdujo en el Código Civil y Comercial de la Nación la figura del corredor inmobiliario, dice taxativamente que la única persona habilitada para intermediar en el corretaje inmobiliario es un corredor inmobiliario, es decir, que si no tiene matricula esa persona nadie tiene obligación de pagar comisión ni honorarios. Los honorarios los regula una ley provincial que dice que se debe pagar el 5% del valor del contrato, 50% lo paga el propietario y 50% el inquilino.
Analizamos caso por caso los efectos del DNU para alquileres, tanto para los vigentes como para aquellos que se ya se encuentran vencidos o estén por vencer durante su vigencia.
– Para quienes tenían contratos vigentes con incrementos acordados.
– El DNU se decreta en marzo y vencía ahora el 30/9, establecía el congelamiento de la actualización, que ya estaba pactada sea en forma semestral o anual. Si el inquilino se quiere ajustar al DNU no tiene que pagarla, puede seguir pagando el canon anterior, aunque es una deuda que va acumulando. Si optaba por no pagar, debía pagarlo ahora hasta en 6 cuotas, con la prórroga esta diferencia que puede pagar ahora en enero 2021 es preocupante porque en enero vamos a estar hablando de un año de acumulación de deuda.
La gravedad de este DNU es que no solo congela momentáneamente el incremento sino que si el inquilino no paga nada, sea canon, expensas o impuesto o servicio a su cargo, el propietario no puede desalojarlo, lo que es sumamente delicado. Sin embargo gracias a la buena fe y sentido común de los inquilinos y propietarios ha habido cumplimiento de pago del canon y actualizaciones en casi todos los casos. Tal es así que el relevamiento que hemos hecho nos arroja una morosidad de tan solo el 7%.
Ahora el problema mayor está en la gente que está desamparada, que alquila por semana en muchos casos sin siquiera contratos escritos que de un día para otro se pueden ver sin vivienda. O sea el gobierno con estas medidas no llega a los sectores realmente vulnerables. Mientras más interviene el estado en un mercado que debe fluir se empieza a producir la marginalidad.
– Hay que destacar lo importante del sentido común de las partes a la hora de acordar sobre estos temas. ¿Qué pasa en el caso de las renovaciones?
– Otra vez, si nos sujetamos al DNU el inquilino no está obligado a renovar, y en diciembre nos vamos a encontrar con contratos vencidos con 10 meses, lo que es delicado. Sin embargo el sentido común ha primado, ya que se advierte el desequilibrio y por eso ha funcionado bastante bien hacer renovaciones actualizando en un término medio los alquileres, compartiendo pérdidas en forma solidaria.
Una forma que no es aconsejable hacerlo indefinidamente pero que puede servir ante este panorama incierto es hacer una prórroga por 6 meses del contrato, sin embargo esta prórroga queda sujeta a la nueva ley de alquileres.
-¿Qué pasa con los contratos comerciales?
– La ley de alquileres está mayoritariamente modificada para la vivienda, de hecho la actualización anual con el promedio del índice no se aplica a comerciales sino que las partes lo pueden pactar los incrementos de común acuerdo como se venía haciendo. En el caso del DNU también rige para los locales comerciales. Sin embargo aquí también se ha visto que gracias a nuestra intervención y la buena fe de las partes, si bien muchos negocio cerraron sus persianas, muchos lograron subsistir y hoy están con una actividad comercial un poco más fluida que hace uno meses atrás.
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Elaborado por: Sociedad de Bienes Raíces Latinoamérica
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